Il Superbonus guarda all’intervento complessivo per valutare l’ultimazione del 60% dei lavori entro la data del 30 giugno 2022. Questo il succo della risposta 791 che l’Agenzia delle Entrate ha fornito relativamente a un quesito posto sulla ristrutturazione di un fabbricato condominiale, di cui l’istante è comproprietario, formato da tre appartamenti di categoria A/4 più un deposito pertinenziale di categoria C/2. A fine lavori, dall’immobile si ricaveranno cinque appartamenti e tre box auto.

Il dubbio del contribuente è duplice: da un lato chiede appunto come valutare il 60% dei lavori entro fine giugno 2022, dall’altra, visto che i lavori partono da quattro immobili originari (3 appartamenti + 1 box), chiede come orientarsi sul limite massimo di spese detraibili, ovvero: considerare un’unica soglia di 96.000 euro, oppure moltiplicarla per quattro, arrivando così a una soglia di spesa massima detraibile pari a 384.000 euro?

Partiamo dal presupposto che il Superbonus 110 si applica esclusivamente in presenza di lavori che vanno a toccare almeno uno di questi due ambiti: risparmio energetico e messa in sicurezza anti-sismica. Poi, eventualmente, la maxi detrazione può essere “trainata” anche su altri lavori accessori e contestuali all’intervento principale, a condizione appunto che vi siano di base interventi di riqualifica energetica e/o di riduzione del rischio sismico. Quanto alle tempistiche, la norma prevede che in caso di lavori di portata condominiale – come nella fattispecie in esame – l’applicazione del maxi sconto può aver luogo sulle spese effettuate fino al 31 dicembre 2022, ma a patto che di questi lavori sia stato ultimato almeno il 60% entro la data del 30 giugno 2022.

Di qui il primo dubbio dell’istante: 60% in rapporto a cosa? Ai lavori nel loro complesso, oppure in rapporto a quei lavori che nell’ambito del cantiere complessivo costituiscono la base trainante del Superbonus, quindi nello specifico il risparmio energetico e/o la protezione anti-sismica. Su questo punto, come accennavamo, l’Agenzia chiarisce che il 60% dei lavori da ultimare entro giugno 2022 va rapportato all’intervento nella sua totalità, quindi non solo commisurato in rapporto ai lavori antisismici ed energetici.

Per quanto riguarda invece il secondo dubbio circa il massimale di spesa da portare in detrazione, l’Agenzia si rifà a quanto già affermato con la Circolare n. 30/2020, e cioè “che anche ai fini del Superbonus, in caso di accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un unico fabbricato, per la determinazione della soglia agevolabile devono essere considerate le unità censite in Catasto all’inizio degli interventi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Di conseguenza, nella vicenda in esame, il calcolo deve essere effettuato sulle quattro unità immobiliari originarie. La detrazione, quindi, è pari a 96mila euro moltiplicato per 4 ossia a un totale di 384mila euro”.