Va ricordato che è stata la Legge di Bilancio 2024 a disporre questa nuova ipotesi di plusvalenza, prevedendone l’imponibilità fra i cd “redditi diversi” in caso appunto di cessione a titolo oneroso di un fabbricato sul quale il cedente abbia eseguito interventi agevolati col Superbonus da non più di dieci anni rispetto all’atto della cessione. Come però prevede l’impostazione generale della tassazione sulle plusvalenze immobiliari, l’imponibilità (che si applica nella misura del 26% della plusvalenza realizzata) è esclusa su quegli immobili acquisiti per successione o su quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra la conclusione dei lavori e la cessione.
Il fatto che la norma non escluda il sussistere della plusvalenza in caso di lavori condominiali, era già stato richiamato dalla stessa Circolare AdE 13/2024, secondo cui “non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso”.
Nella stessa circolare veniva però anche chiarito che sono escluse dall’imponibilità le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione. In altri termini, il presupposto impositivo è espressamente escluso per gli immobili ereditati, e questo vale anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione, con conseguente imponibilità della sola quota di plusvalenza ottenuta dalla cessione vera e propria.
Nel caso in esame, pertanto, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell’intero immobile, è necessario operare una distinzione tra la quota dell’immobile pervenuta per successione e quella che invece è stata acquistata a titolo oneroso. La prima è da considerare esclusa, la seconda imponibile. Quindi, spiega l’Agenzia, andrà infine assoggettato a tassazione solo il 50% della plusvalenza complessiva derivante dalla cessione, intesa come la differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare e il costo d’acquisto sostenuto a suo tempo dal cedente.
