05 GIUGNO 2024

Entro il 17 giugno l’IMU chiama alla cassa i possessori di molte tipologie di immobili, dalle abitazioni principali di lusso, alle seconde case, agli immobili commerciali fino alle aree fabbricabili e ai terreni agricoli. Una delle casistiche su cui capita spesso di ricevere dubbi e domande da parte dei contribuenti – per altro nemmeno nuova in termini normativi, visto che fu introdotta quando c’era ancora la Tasi – è quella delle abitazioni concesse in comodato ai parenti. Il dilemma è sempre quello: ho dato casa a mia figlia, mio padre, mia sorella ecc… devo pagarci l’IMU o posso evitarmela? Purtroppo no, in questo caso l’IMU va comunque pagata, anche se in forma scontata, ma la verità è anche un’altra: ossia nemmeno il comodato, di per sé, è garanzia di un tributo scontato (CAF ACLI fornisce assistenza sia online che nelle sedi).

Acconto IMU 2024: quali sono i requisiti dello sconto sui comodati

Per usufruire dello sconto IMU sono infatti previsti dei requisiti abbastanza stringenti. Il vademecum fu fornito a suo tempo dal MEF con una Risoluzione del 2016. Partiamo quindi da alcuni capisaldi. Anzitutto le persone che usufruiscono del comodato possono essere solo i parenti in linea retta entro il primo grado. Secondo aspetto: cosa intendiamo per “sconto” sull’IMU? Non si tratta in effetti di un taglio vero e proprio sull’imposta, ma del dimezzamento della base imponibile su cui viene applicata l’aliquota, cioè in pratica il valore catastale di partenza verrà considerato al 50% anziché al 100%. Inoltre, se l’immobile su cui verte il comodato rientra in una delle tre categorie cosiddette “di lusso” (cioè A1, A8 e A9), lo sconto non è applicabile.

Sconto IMU comodati d’uso: le regole da osservare

A parte questo, per godere dell’agevolazione, il comodante deve:

• registrare il comodato;
• possedere un solo immobile in Italia (ossia l’immobile concesso in comodato, ndr);
• risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Sul secondo punto è comunque prevista una deroga, ossia il beneficio “si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”. Cioè in pratica l’unica situazione in cui il comodante potrebbe possedere un altro immobile senza per questo decadere dall’agevolazione IMU, sarebbe il possesso della sua abitazione principale, solo però se situata nello stesso Comune dell’immobile in comodato.

Detto altrimenti: se il comodante, residente a Milano, comprasse casa a Roma per farci stare il figlio trasferito per lavoro, lo sconto sarebbe inapplicabile. Ecco perché, così strutturata, la norma appare oggettivamente molto restrittiva, anche in considerazione del fatto che quando fu introdotta – cioè nel 2016 – faceva il paio con l’abolizione della possibilità di equiparare ad abitazione principale gli immobili in comodato.

Sconto IMU comodati d’uso: registrazione del contratto

Quanto al requisito della registrazione, sebbene il contratto di comodato rientri di per sé fra quel genere di accordi che la legge ritiene validi anche se basati su una forma verbale, nel caso specifico il legislatore chiede espressamente la registrazione scritta pagando sia l’imposta di bollo che l’imposta di registro.

Sconto IMU comodati d’uso: su quali immobili si applica

Un altro importante chiarimento va fatto sul requisito che impone al comodante il possesso di “un solo immobile”, cioè quello in comodato, fatta eccezione eventualmente per l’abitazione principale. A tal riguardo, precisava il MEF nella Risoluzione, “laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione in trattazione”.

Tale considerazione “vale anche per il possesso delle pertinenze, in quanto le stesse non possono considerarsi immobili ad uso abitativo”. Traducendo: il comodante che fosse eventualmente titolare di altri immobili non abitativi (vedi ad esempio pertinenze, terreni, negozi, ecc), e che possedesse, come soli immobili abitativi, la casa in comodato più eventualmente l’abitazione principale nello stesso Comune, avrebbe comunque diritto all’agevolazione, proprio perché il requisito stringente è applicato sul possesso degli immobili prettamente abitativi. Paradossalmente, insomma, si potrebbe anche essere possessori di dieci negozi o dieci terreni, oltre che dell’abitazione in comodato, e avere comunque diritto allo sconto, mentre se si fosse possessori della sola abitazione principale ubicata nel Comune X e dell’immobile in comodato nel Comune Y, il beneficio non sarebbe ammesso.

Luca Napolitano